現在検討中の18円物件の実質利回り

現在検討中の土地付き太陽光の物件があります。

販売価格が約1600万円、年間売電収入が約160万円で、表面利回りは約10%という物件ですが、最初にかかる費用と今後かかる費用を全て入れて、発電量の予測を少し厳しめにすると、こんな感じになります。

18円物件検討初期費用

18円物件検討維持費

18円物件検討収入予測

まだ確定していない金額は予測値で、今後値上げが想定されるものは現状より多少高めにしてあるものもありますが、大体こんな感じだと思います。

これで20年間の利益を計算すると、

20年間売電収入-初期費用合計-維持費合計
=2844万円-1780万円-570万円
=494万円

となります。※

年間の利益の平均は、
494÷20=24.7万円

年間の利回り(実質利回り)の平均は、
24.7÷1780×100=1.39%
です。

年利1.4%だったら、どこかの株の配当金でもよさそうな気がしてきます。
はたして、これでやる意味があるのか・・

ただ、この金額より上ぶれする要素はあります。

1つは消費税。
上の計算は、全て税抜きです。
今は課税事業者ですが、今後、免税事業者になれば、その分利益が増えます。

もう1つは、発電量の増加。
販売会社から提示されている発電量は、上の値より少し多いです。
発電量は日射量やパネルの劣化具合に左右されるので、多少厳し目で検討していますが、販売会社の予測通りになれば、その分利益が増えます。

それから、今年施行される予定の設備の固定資産税がゼロになる制度が利用できれば、その分も利益が増えます。
あとは、維持費などが安く済めばその分利益が増えますが、逆に想定以上にかかる可能性もあるので、そこは何とも言えません。

今、一番懸念しているのは、送配電網の費用を発電事業者も負担するという話です。
(参考)発電事業者も負担が検討されている送配電網の費用、低圧太陽光は年間9万円?
まだ金額は分かりませんが、もし年間9万円というような額を負担することになると、利益が激減してしまいます。

もし年間9万円の送配電網費用を20年間負担すると、
20年間の利益は、
494万円-180万円=314万円
年平均=15.7万円
年間利回り平均=0.88%
実質利回りは1%もありません。

この物件、利益面では多少厳しいところもありますが、土地は良さそうなので、前向きに検討しています。
今後は、いかに利益を増やすか、考えようと思っています。
余計な負担が増えなければいいのですが・・
 
 
※ローンなどの借り入れがある場合は、ここから金利の支払い分を引く必要があります。
また、ここでは所得税、法人税、住民税等は一切考慮していません。